Schönheitsreparaturen beim Auszug: Was ist das überhaupt?
Zunächst ist wichtig zu wissen, was der Begriff rechtlich meint. Zu den Schönheitsreparaturen zählen nur oberflächliche, malermäßige Arbeiten, die normale Gebrauchsspuren beseitigen: das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper samt Heizungsrohren, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Nicht dazu gehören echte Schäden wie ein Wasserfleck, ein Sprung in der Fliese oder ein beschädigter Bodenbelag – dafür gelten andere Regeln. Auch das Abschleifen und Versiegeln von Parkett oder das Streichen der Fenster von außen sind keine Schönheitsreparaturen. Verlangt eine Vertragsklausel mehr als diese Grundarbeiten, ist sie in der Regel unwirksam.
Der entscheidende Punkt: Ihre Vertragsklausel
Beim Thema Schönheitsreparaturen beim Auszug lohnt der Blick ins Gesetz: Von Gesetzes wegen ist eigentlich der Vermieter für die Instandhaltung zuständig – so steht es in Paragraf 535 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Über eine Klausel im Mietvertrag kann diese Pflicht aber auf den Mieter übertragen werden. Entscheidend ist, dass diese Klausel wirksam formuliert ist, und genau hier scheitern sehr viele Verträge. Enthält Ihr Mietvertrag gar keine Klausel zu Schönheitsreparaturen, müssen Sie nicht renovieren – die Pflicht bleibt dann beim Vermieter. Ist die Klausel unwirksam, gilt dasselbe: Die Pflicht fällt vollständig an den Vermieter zurück, und Sie müssen auch nicht anteilig zahlen.
Muss ich renovieren? Die wichtigsten Fälle
Ob Sie beim Auszug tatsächlich streichen müssen, lässt sich anhand weniger Fragen klären. Die folgende Übersicht zeigt die typischen Konstellationen:
| Situation | Renovieren? | Grund |
| Keine Klausel im Vertrag | Nein | Pflicht bleibt beim Vermieter |
| Wohnung unrenoviert übernommen | meist Nein | Klausel unwirksam |
| Starre Fristen (z. B. „alle 3 Jahre“) | Nein | Klausel unwirksam |
| Quotenklausel (anteilig zahlen) | Nein | Klausel unwirksam |
| Renoviert übernommen + wirksame Klausel | meist Ja | nach Bedarf/Abnutzung |
Die wichtigsten BGH-Urteile für Mieter
Mehrere Grundsatzurteile des Bundesgerichtshofs haben die Rechtslage zugunsten der Mieter geklärt. Am wichtigsten ist das Urteil vom 18. März 2015: Wurde die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben und gab es keinen angemessenen Ausgleich dafür, ist eine Schönheitsreparaturklausel unwirksam. Im selben Zug erklärte der BGH auch die sogenannten Quotenabgeltungsklauseln für unwirksam, mit denen Mieter anteilig zahlen sollten, obwohl noch gar nicht renoviert werden musste. Ebenfalls unwirksam sind starre Fristen wie „Die Küche ist alle drei Jahre zu streichen“ – zulässig sind nur flexible Formulierungen wie „in der Regel“. Und der Vermieter darf Ihnen während der Mietzeit weder eine bestimmte Farbe noch die Beauftragung einer Fachfirma vorschreiben; ordentliche Eigenarbeit genügt.
Die Beweislast-Falle: Fotos und Übergabeprotokoll
Hier liegt der wichtigste praktische Fallstrick. Zwar müssen Sie bei einer unrenoviert übernommenen Wohnung nicht renovieren – aber Sie müssen im Streitfall auch beweisen können, dass die Wohnung bei Einzug tatsächlich unrenoviert war. Der Bundesgerichtshof hat 2024 klargestellt, dass die Beweislast beim Mieter liegt. Ohne Nachweis geht das Gericht davon aus, dass die Klausel wirksam ist – und Sie müssten doch selbst streichen oder Schadensersatz zahlen. Deshalb gilt: Halten Sie den Zustand bei Einzug immer schriftlich in einem Übergabeprotokoll fest und machen Sie Fotos mit Datum. Vermerke wie „Wände abgenutzt, nicht frisch gestrichen“ sind Gold wert. Gerade bei langen Mietverhältnissen von zehn Jahren oder mehr ist der Einzugszustand sonst kaum noch zu belegen.
Was tun, wenn der Vermieter trotzdem Renovierung verlangt?
Fordert Ihr Vermieter eine Renovierung, obwohl Ihre Klausel unwirksam ist, sollten Sie nicht einfach nachgeben. Prüfen Sie zuerst die Klausel in Ihrem Vertrag: Steht dort eine starre Frist, eine anteilige Quotenregelung, eine Farb- oder Fachfirmenvorgabe, oder haben Sie die Wohnung unrenoviert übernommen? Trifft einer dieser Punkte zu, teilen Sie dem Vermieter schriftlich und mit kurzer Begründung mit, dass Sie diese Arbeiten für nicht geschuldet halten. Bleiben Sie sachlich und verweisen Sie auf die Rechtslage. Im Zweifel lohnt sich der Gang zum örtlichen Mieterverein oder zu einem Fachanwalt für Mietrecht – die Prüfung Ihres konkreten Vertrags kostet wenig und kann Ihnen mehrere Hundert Euro Renovierungskosten ersparen. Ziehen Sie dagegen vor Fristablauf aus und wären eigentlich nicht verpflichtet, müssen Sie auch nicht vorsorglich zum Pinsel greifen.
Fazit
Ob Sie beim Auszug renovieren müssen, hängt allein von Ihrer Vertragsklausel und dem Einzugszustand ab – nicht davon, was der Vermieter fordert. Fehlt eine Klausel oder ist sie unwirksam, bleibt die Pflicht beim Vermieter. Wichtig ist, dass Sie den Zustand bei Einzug nachweisen können, denn die Beweislast liegt bei Ihnen. Prüfen Sie Ihre Klausel genau, dokumentieren Sie den Zustand und geben Sie nicht vorschnell nach – so sparen Sie sich im besten Fall die ganzen Arbeiten. Bei Unsicherheit hilft der Mieterverein schnell und günstig weiter.
Häufige Fragen
Muss ich beim Auszug immer die Wohnung streichen?
Nein. Ob Sie renovieren müssen, hängt von der Klausel in Ihrem Mietvertrag und dem Zustand der Wohnung bei Einzug ab. Fehlt eine wirksame Schönheitsreparaturklausel oder haben Sie die Wohnung unrenoviert übernommen, müssen Sie in der Regel nicht renovieren – die Pflicht bleibt dann beim Vermieter.
Was zählt zu den Schönheitsreparaturen?
Nur oberflächliche Malerarbeiten: das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken von Wänden und Decken, das Streichen von Fußböden, Heizkörpern, Heizungsrohren, Innentüren sowie Fenstern und Außentüren von innen. Echte Schäden, das Abschleifen von Parkett oder das Streichen der Fenster von außen gehören nicht dazu.
Sind starre Renovierungsfristen im Mietvertrag gültig?
Nein. Starre Fristen wie „alle drei Jahre streichen“ hat der Bundesgerichtshof für unwirksam erklärt. Zulässig sind nur flexible Formulierungen wie „in der Regel alle fünf Jahre“. Ist die Fristenklausel starr, fällt die gesamte Renovierungspflicht an den Vermieter zurück.
Muss ich renovieren, wenn ich die Wohnung unrenoviert übernommen habe?
In der Regel nicht. Nach einem Grundsatzurteil des BGH ist eine Klausel unwirksam, die den Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung ohne angemessenen Ausgleich zur Renovierung verpflichtet. Wichtig ist aber: Sie müssen im Streitfall beweisen können, dass die Wohnung bei Einzug unrenoviert war.
Warum sind Fotos beim Einzug so wichtig?
Weil die Beweislast beim Mieter liegt. Der BGH hat 2024 klargestellt, dass Sie nachweisen müssen, dass die Wohnung bei Einzug unrenoviert war. Ohne Fotos und ein detailliertes Übergabeprotokoll geht das Gericht davon aus, dass die Klausel wirksam ist – und Sie müssten doch renovieren oder Schadensersatz zahlen.
Was tun, wenn der Vermieter zu Unrecht Renovierung verlangt?
Prüfen Sie Ihre Vertragsklausel auf starre Fristen, Quotenregelungen oder Farbvorgaben und ob Sie unrenoviert eingezogen sind. Trifft das zu, teilen Sie dem Vermieter schriftlich mit Begründung mit, dass Sie nicht renovieren. Im Zweifel hilft der Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht – oft für wenig Geld.